Deutschland ist ein Mieterparadies – mit Dr. Gerd Kommer

Demografie, Inflation, Politik und Industrieabwanderung werden in ca 10 Jahren sogenannte Immobilienbesitzer (insb. auf dem Land) gnadenlos ruinieren.

Ich habe 2007 in Berlin zur Eigennutzung gekauft. War unglaublich günstig. Provinzpreise. Nach 10 Jahren abezahlt und parallel und vor allem nach dem Abbezahlen in Aktien investiert. Die Wohnung hat sich im Wert vervierfacht (noch egal, ich wohne ja drin...).
Wenn ich Berlin sehe: Vermieter möchte ich hier nicht sein. Ärger, Stress, Vermieterbashing.

Wie angesprochen macht eine eigene Wohnung in erster Linie einen psychologischen Sinn. Eine eigene Immobilie schützt vor Kündigung. Wichtig wenn man Frau und Kinder hat die nicht umziehen wollen. Wer (noch) keine schulpflichtige Kinder hat wird das wahrscheinlich schwer verstehen.

Ich habe immer 40-50 Prozent in A-Städten bezahlt.

Verstehe ich das richtig, in 55 Jahre "kümmerliche" 0,1% inflationsbereinigt. Das bedeutet doch, dass die Wertsteigerung nicht 0,1% pro Jahr war, sondern dass sie den Inflationsverlust schonmal ausgeglichen hat (also eher bei 3% und damit höher als bei Tagesgeld lag). Dazu kommt, dass man 55 Jahre keine Miete bezahlt hat. Das würde ich per Daumen in die Luft trotz Reparaturen ganz pauschal nochmal mit 3% schätzen. Dann sind wir bei 5-6%. Das ist ist schon sehr nahe dem langfristigen Mittel der dem MCSCI World nachgesagt wird und wenn man die Kapitalertragssteuer berücksicht vielleicht schon etwas darüber. Allerdings hat man in der ganzen Zeit in einer Wohnung gelebt für die man auch nach 55 Jahre (60, 70 oder gar 80 jährig?) keine Kündigung wegen Eigenbedarf befürchten muß und für die man früher selber entscheiden konnte wie man sie heizen will (🙂) . Vor diesem Hintergrund erscheint mir der Begriff "kümmerlich" für selbstgenutzte (wichtig!) Immobilien nicht angebracht. Wenn ich glaube, dass ich als Privatperson und damit als Amateur ein geiler Profi-Vermieter bin und damit schnell und einfach reich werde, dann ist das natürlich Unsinn. Das ist aber bei allen Berufen so.

Triggered Immo Käufer inc. - "aber mein LiFe sTyLe "

Du kannst den Leuten das Ergebnis Schwarz auf Weiß zeigen und Sie glauben lieber ihrem Gefühl.

Keine Immobilienunternehmen im S&P 500? Wikipedia listet ca. 30 Unternehmen unter Real-Estate bei der Zusammensetzung. Klar weit hinter den Tech-Größen, immerhin Prologis derzeit auf Position 108.

Es kommt noch ein anderer Aspekt hinzu Punkt in unseren Medien wird in der Regel gegen die Vermieter gehetzt. Skrupellose miethaie, die den Arm Mieter ausbeuten. Das wirkt sich natürlich auch auf die Rechtsprechung aus. Die meisten Verfahren gehen zugunsten der Mieter aus. Ich hatte zuletzt sehr viel Ärger mit einem mieter. Zum Schluss stand die Wohnung auch noch in flammen. Sicherlich ein ausnahmefall. Ich vermiete nicht mehr.

Gerd Kommer ist absoluter Portfolio-Experte (Mikroökonomie). Aber in der Makroökonomie hat er keinen Plan. Keynesianismus als stalinistisch bezeichnen 😂

Es gibt derzeit etwa 31 REITs im Index S&P 500 Herr Kommer.

Muss ich widersprechen:
- ich bin ausgebildeter “privater Immobilieninvestor”. Ich habe die masterclass bei immocation abgeschlossen (10k Euro). Danach noch die mastermind auf Malle (9k euro). Dann waren 19k weg
- Immo Tommy und MRD haben wir dann eine Immobilie neben dem geschlossenen Ford Werken Im Saarland vermittelt. Ist Ost-Süd-Sachsen habe ich noch ein MFH gekauft - mit Verkäuferdarlehen weil das Ding so schlecht läuft
- 100% Finanzierung hat nicht geklappt - liegt aber nicht an den Influencern, sondern an den doofen Banken (warum muss stupid money und Übertreibung auch enden)
- Ich bin ein richtiger Investor
- wenn ich Kosten für Kurse, Nebenkosten, und Leerstand ausblende, normalisiere auf eine 110% Finanzierung -> dann mache ich 2 Stellige EK Renditen. Mach mir das mal nach - Herr Kommer

Ja alles ok … es gibt aber hier im städtischen Bereich kein Markt für Miethäuser… ich brauche aber die Fläche … daher ist das alles reine Theorie… Häuser gibt es halt nur zum Kauf … das Verhältnis is sicherlich 99:1

Und dann kommt die SPD und bedient sich knallhart an deinen Kapitalerträgen, Zinsen, Mieteinnahmen

Wer Wissen hat, kann mit vermieteten Immobilien Geld machen. Wer kein Wissen hat, wird es damit schwer haben. Bildung ist das A & O... Als Vermieter hat man Arbeit aber auch wirklich viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen (Restnutzungsdauergutachten, Kaufpreisaufteilung und unzählige weitere Strategien). Diese werden hier nicht benannt. Das hätte auch den Rahmen gesprengt. Wer sich dafür interessiert, sollte sich erst einmal weiterbilden. Auch das kostet Zeit und somit quasi Geld.
Ich mache beides (vermieten und ETFs) und bin sehr zufrieden.

Ich würde es zeitlich nicht mehr schaffen, so viel Geld in ETFs anzulegen, dass ich monatlich 1000€ netto als Dividende ausbezahlt bekomme. Das Haus, das mir mind. 1000€ netto (Instandhaltungsrücklage schon rausgerechnet) bescheren wird, wird bis zur Rente abbezahlt sein durch das Geld der Mieter, nicht durch mein schon versteuertes Geld. Ja, ist wirklich so. Es ist jetzt schon Cashflow-positiv. Noch habe ich keine 1000€ netto raus. Aber meine Rente wird es in jedem Fall aufbessern. Der Kaufpreis hat sich auch verdoppelt (2018 gekauft), sodass ein Verkauf sich auch lohnt, wenn ich keine Lust mehr auf Vermieten habe. Man muss vor allem günstig einkaufen. Das funktioniert in der Regel aber nur, wenn man gut verhandelt oder sich ein Netzwerk aufgebaut hat, sodass man Immobilien angeboten bekommt, bevor sie auf dem Markt erscheinen.
Der Knackpunkt beim Vermieten ist immer: bin ich bereit, Zeit dafür aufzuwenden? Es ist wie ein Unternehmen!
Ein Eigenheim ist Luxus. Ich wohne noch zur Miete... Wahrscheinlich ändere ich das noch irgendwann.

Geld allein macht mich nicht glücklich, ich würde eingehen, wenn ich nicht 2000m2 Haus und Hof hätte. Völlig egalob ich ohne Hauskauf unwesentlich "reicher" geworden wäre. Soviel zur Definition Wert, Wertsteigerung und wozu tut man sich Wertsteigerung eigentlich an.... Mein Gewinn in meiner Lebenszeit ist meine Freiheit auf meinem Grund und Boden im Prinzip machen zu können was ich will. Kein nervige Mieterhöhung alle Nase lang, bis zur Verdopplung alle 20 Jahre, keine Bettelei ob man an der Wohnsituation was verändern darf. Garten anlegen und gestalten wie ich will. Kein Ausweichumzug, weil der Vermieter jetzt mal eben grad das Haus neu renovieren will. Würde mich alles anstinken. Aber jedem halt das Seine. wenn es anderen reicht, sich allein über deren Depotzuwachs vorm PC zu freuen ist das ja schön. Das tue ich zusätzlich auch, habe halt 15 Jahre später begonnen, aus meiner Sicht würde ich sagen 15 Jahre eher begonnen zu leben wie ich will. Kann jeder aber sehen wie er es für richtig hält. Die Eigenheim Besitzfreude abschätzig nur mit Löcher bohren zu dürfen wo immer man will zu definieren, ist halt bissl dünn von Herrn Kommer. Den eigentlichen Wert, den Andere dahinter sehen, sieht er nicht, ist halt nicht sein Fokus .🤑

Aber was ist mit dem Hebel der Fremdfinanzierung? Ein Eigenkapitaleinsatz von 50.000€ bei einer 300.000€-Immobilie ermöglicht die Teilhabe an der Wertentwicklung des Gesamtobjekts - eine Hebelwirkung von 6:1, die mit ETF-Sparplänen nicht erreichbar ist. Der "Steuer-Hebel" wird laut Immobilienprofis ebenfalls unterschätzt: steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren, Restnutzungsdauer-Gutachten und Abschreibungen

Gerne mal ein Streitgespräch zwischen Komer und Immotyp. kommer hat echt 0 Ahnung

Für die monatliche Miete haben wir ein Haus abbezahlt. Jetzt können wir mehr sparen und unsere Kinder ein Haus vererben 🤷‍♂️

In Deutschland ist die Demografie ungünstig. Immobilien rechnen sich zumeist nicht in Gegenden, in denen die Bevölkerung schrumpft.
Aber, wir haben noch ein positives politisches Umfeld: Bauen wird immer teurer gemacht, und die Immobilienbesitzer haben eine starke Lobby, die natürlich nicht will, dass der Staat baut.
Im Zweifelsfall würde ich immer in einer zukunftsträchtigen Gegend investieren, also in Paris, oder einer schönen spanischen Stadt. Wenn in Deutschland, dann in München und Umgebung. Da will jeder hin.

Ich habe eine Frage an Hr. Kommer:

Sie sind ja pro Mieten und mit dem ''möglicherweise" besserem Cashflow in ETFs investieren, OK. Verstanden. Dem Würde ich gerne Folgendes entgegnen:

Nach Ihrer Logik sollte man also das größte Konsumgut (Wohnen, das ja nicht mal zu 100% konsumgut ist) nicht besitzen, sondern Mieten. Was ist mit dem zweitgrößten Konsumgut, dem Auto? Empfehlen Sie - allen Ernstes - dieses auch zu Leasen/ Mieten und nicht zum Kauf? Ich habe keinen 'Finanzprofi' sagen hören der dies propagiert.

Wo ist der Unterschied zwischen sich ein fertiges Produkt zu leihen (Mietwohnung) statt einen Kredit und damit eine Mietwohnung zu kaufen? In beiden fällen muss ich das geliehene zrückgeben.

Wer Lust hat in einer einfachen Mietbutze zu hausen soll dies machen. Wer Lust auf individuelles Wohnen in der eigenen Wohnung (Haus/Villa) hat viel Spaß und mehr Lebensqualität. Die eigene Wohnung hat wenig mit Rendite zu tun. Wer billig mietet und sein Geld spart z.B. in dem ETF von dem Herrn rechts macht seine Erben glücklich/reich. auch schön (für die Erben)

Sorry, aber unser Eigenheim ist wichtiger Bestandteil unserer Auffassung zu „Lebensqualität“ und war nie ein Thema für „Wertsteigerung“ . Für Menschen, die eine bezahlbare Wohnung suchen, ist die Diskussion um nominale Mieterhöhungen Spiegelfechterei, die realen Mieten in Deutschland treiben mittlerweile tausenden Menschen auf die Straße - unabhängig davon, ob sie in ETF‘s investiert sind oder nicht

boar, das ist ja grauenhaft geschnitten.

kann man nur schwer hinsehen. gefühlt springt das bild und der ton alle paar sekunden.

was ist denn das?

Also wie hier schon geschrieben, selbstgenutze Immobilie Schutz vor ständigen Mieterhöhungen 1983 bis 2009 selbst erlebt, und ggfs. Eigenbedarfskündigung. Nach 15 Jahren der Tilgung Zinslast erträglich und freies Kapital für ETF's, was nur wg. Immobilienkauf möglich war. Wäre sonst für Mieterhöhungen draufgegangen. Miete verdoppelt sich u.U. alle 25 Jahre. Und die wenigsten Mieter - Kreditnehmer müssen! - halten strikten Sparkurs durch

Der ton ist nix. Viel zu basslastig abgestimmt

Banken bauen die erwartete Inflation in den Zins ein. Sie versuchen also schon einzuplanen, dass Geld in Zukunft weniger wert ist. Was sie aber nicht wissen können: wie hoch die Inflation über 20–30 Jahre wirklich ausfällt.

Wenn sie höher ist als gedacht, passiert Folgendes:
Deine Kreditrate bleibt gleich, aber Mieten und Einkommen steigen mit der Zeit. Die Schulden werden dadurch real immer kleiner. Du zahlst den Kredit quasi mit „schwächerem Geld“ zurück.

Der Vorteil bei Immobilien kommt genau aus dieser Mischung:
feste Rate + steigende Miete + Entwertung der Schulden.
Darum profitieren auf lange Sicht eher Kreditnehmer als Kreditgeber.

Wohnen muss man immer und bei diesem Thema spielen Sachen wie Alter, Lebenssituation, usw. eine wichtige Rolle.
Streng genommen müsste man dabei auch immer gleichwertige Immobilien vergleichen. Viele Käufer wechseln nicht von einer 60qm Mietwohnung in solala-Lage in eine 60qm Eigentumswohnung in solala-Lage.

Wenn man sich dann eine größere Wohnung oder ein EFH mit Garten in guter Lage kauft, wird sich die Lebensqualität erhöhen. Man muss sich diese Erhöhung aber eben auch finanziell leisten können ...

Die Zins-Marge einer Bank ist nicht Kreditzins - Inflation, sondern Kreditzinsen - Zinsen auf die Beschaffung von Mittel z.B. auf Einlagen.

Alles keine neuen Erkenntnisse. Kann man mit solch einfach gestrickten Aussagen wirklich Geld verdienen 😅

Wenn ich die Zeit, die ich brauche um diesen Beitrag zu hören, relatiere an den Informationsgewinn, war es ein sehr schlechte Investition. Viel reden wenig sagen, das sollte eigentlich bei Just-ETF nicht dürfen

REITS (Fonds mit Immos) haben höhere Rendite als übliche ETFs. Ja, wahrscheinlich lohnen sich Aktien mehr als Immobilien, nicht.